什么叫物业的事实合同？

在物业管理领域，“物业的事实合同”是一个值得深入探讨的概念。

物业的事实合同，指的是在物业管理活动中，虽然没有签订正式的书面物业服务合同，但物业服务企业与业主之间实际上已经形成了一种物业服务与接受服务的关系，并且双方按照一定的交易习惯和行业规则来履行各自的权利和义务。

从形成原因来看，可能存在多种情况导致事实合同的产生，一种常见的情形是，前期物业服务合同到期后，新的物业服务合同尚未签订，但物业服务企业仍然继续为小区提供服务，业主也继续享受着这些服务，某小区的前期物业服务合同约定的服务期限为三年，三年期满后，由于业主大会正在筹备选聘新的物业公司，在此期间原物业公司并未撤离，而是持续进行着小区的卫生清扫、安保巡逻等服务工作，业主也未提出异议并继续缴纳物业费，此时就形成了物业的事实合同。

另一种情况可能是，在某些紧急情况下，没有合适的物业公司愿意接手小区的物业管理工作，但小区又不能处于无人管理的混乱状态，这时可能会有物业公司先进入小区提供服务，后续再协商合同事宜，某个老旧小区因为原物业公司服务质量差被业主大会解聘，但短期内没有新的物业公司愿意入驻，为了保障小区的正常运转，一家附近的物业公司临时进入小区开展基本的物业服务，这种情况下也会形成事实合同关系。

从法律层面来讲，物业的事实合同同样受到法律的保护和约束，虽然没有书面合同明确详细的条款，但根据《民法典》等相关法律法规，事实合同中的双方权利和义务可以根据相关法律规定、行业惯例以及公平原则来确定，物业服务企业有义务按照行业标准提供相应的物业服务，包括但不限于小区的环境卫生维护、公共设施设备的维修保养、安全保卫等工作；而业主则有义务按照合理的标准支付物业费用，如果任何一方违反了这种事实合同关系下的义务，另一方可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

物业的事实合同在物业管理实践中较为常见，它是在特定情况下保障物业管理活动正常进行的一种方式，同时也需要双方在这种关系中遵循法律规定和基本的商业道德，以确保物业服务的质量和业主的合法权益。