漏水问题，物业公司真的能免责吗？

在日常生活中，房屋漏水是一个让业主颇为头疼的问题，一旦遇到漏水情况，业主往往会第一时间联系物业公司寻求解决方案，然而此时也容易引发一个争议焦点，那就是物业公司是否要对漏水问题负责，是否能在这种情况下免责。

从物业公司的职责来看，其主要依据与业主签订的物业服务合同来履行相应义务，物业服务合同会明确规定物业公司对小区公共区域的设施设备有维护、管理的责任，如果漏水问题发生在公共区域，比如屋顶、外墙、公共管道等部位，且是由于物业公司没有尽到日常的检查、维护和保养义务，导致这些部位出现破损、老化而引发漏水，那么物业公司一般不能免责。

小区的屋顶防水在使用一定年限后需要进行定期检查和维护，如果物业公司没有按照规定进行检查，在雨季来临时屋顶出现漏水，给楼下业主的房屋造成了损失，这种情况下物业公司就应该承担相应的责任，因为对公共区域的合理维护是其服务内容的一部分，没有履行好这一职责，就不能以各种理由推脱责任。

如果漏水问题是由于业主自身的原因造成的，比如业主私自改造房屋结构，破坏了原有的防水设施，或者在装修过程中操作不当导致水管破裂等，那么责任就应该由业主自行承担，物业公司在此情况下可以免责，有的业主为了增加房屋使用面积，擅自拆除了卫生间的部分墙体，破坏了防水层，从而引发了楼下的漏水问题，这种情况下，物业公司没有义务为业主的不当行为买单。

还有一种情况是，漏水问题是由第三方造成的，比如楼上业主家的水管爆裂，水流到了楼下业主家中，在这种情况下，责任主体是楼上业主，物业公司如果已经及时履行了通知、协调等义务，积极协助受影响的业主与责任方沟通解决问题，那么物业公司也可以免责。

漏水问题发生后，不能一概而论地认为物业公司应该免责或者承担责任，需要具体情况具体分析，关键在于明确漏水的原因以及物业公司是否按照物业服务合同的约定履行了相应的义务，当遇到漏水纠纷时，业主和物业公司应该保持理性和沟通，通过合法、合理的途径来解决问题，以维护双方的合法权益。